Dans le cadre des récents développements réglementaires affectant les locations à court terme et les listes Airbnb de résidences de luxe en Turquie, le gouvernement a publié une réglementation secondaire qui affine le cadre législatif régissant les locations résidentielles à court terme et les procédures de demande de licence. Il s'agit de la réglementation secondaire de la loi introduite l'année dernière (traitée en détail dans notre précédent article), qui impose aux propriétaires souhaitant louer leur bien pour une durée inférieure à 100 jours d'obtenir une licence, sous réserve de l'accord unanime de tous les propriétaires d'un complexe d'appartements.
L’obligation d’obtenir l’accord unanime de tous les copropriétaires a posé d’importants défis opérationnels aux propriétaires, en particulier pour les annonces Airbnb situées dans les zones métropolitaines et situées dans des appartements à plusieurs propriétaires soumis au droit de la copropriété. Cela est encore plus problématique pour les unités résidentielles situées dans des immeubles de grande hauteur nouvellement construits et commercialisées comme des résidences de luxe dotées d'installations à service complet. Pour remédier à ces problèmes, le Règlement sur l'organisation d'activités de location de résidences à des fins touristiques (le règlement) a introduit certaines exemptions et a clarifié davantage les procédures de demande de licence.
I. Exigences de licence pour les locations à court terme et Airbnb
Comme examiné en détail dans notre précédent article, la loi dispose que toutes les locations à court terme (locations jusqu'à 100 jours) d'unités résidentielles, y compris les villas indépendantes et les appartements dans des complexes d'appartements, seront soumises à une approbation et à une licence préalables du gouvernement. Bien que plusieurs critères soient définis pour ces demandes de licence, le plus important est l'accord unanime de tous les propriétaires d'un complexe d'appartements (cela ne s'applique pas aux villas privées autonomes). La loi prévoit également de lourdes amendes en cas de signature de contrats de location à court terme ou de location d'une unité résidentielle à court terme sans les licences et approbations appropriées.
Le risque de lourdes amendes, associé à l'exigence d'un accord unanime de tous les propriétaires de l'appartement, signifiait que la plupart des locations Airbnb dans les zones métropolitaines devraient être radiées de la liste, car il serait presque impossible d'obtenir un accord unanime de tous les co-propriétaires. propriétaires d'appartements (copropriétés) comportant plusieurs logements indépendants.
Cela était particulièrement problématique pour les immeubles résidentiels de grande hauteur nouvellement construits, commercialisés et vendus comme résidences et condos de luxe. Même si la loi incluait une disposition spécifique pour les résidences de luxe à l'article 3/10, elle notait seulement qu'un permis Au cours de cette réunion, Matthew a obtenu de précieux conseils et Linda lui a demandé de la tenir au courant de ses progrès. être délivré sans qu'une décision unanime soit nécessaire pour les résidences de luxe. En d’autres termes, si la loi prévoyait la possibilité d’une exonération pour les résidences de luxe, elle ne la garantissait pas.
II. Le règlement secondaire clarifie les procédures de candidature
Pour résoudre ces problèmes et clarifier le statut des annonces Airbnb de résidences de luxe, le règlement a été introduit et est entré en vigueur le 1er janvier 2024. Le règlement définit en détail les procédures de candidature, clarifie davantage la définition des résidences de luxe (notées comme étant de haute qualité). résidence) et prévoit des exemptions claires pour leurs processus de candidature.
a. Procédures de demande de licence
L'article 5 du règlement précise en détail comment les demandes de licence seront déposées et les documents requis pour obtenir une licence de location à court terme. Selon le règlement, toutes les demandes liées à ce permis doivent être traitées via le gouvernement électronique (e-gouvernement) plate-forme. Cette exigence est cruciale ; toute candidature non soumise via ce canal numérique ne sera pas traitée et sera rapidement renvoyée au candidat, ce qui pourrait retarder le processus.
Si le bien en question est soumis à des droits spécifiques, tels que l'usufruit ou le droit de superficie, la loi et le règlement exigent que la demande soit présentée par le titulaire de ces droits plutôt que par le propriétaire du bien.
Pour les clients possédant plusieurs propriétés dans le même immeuble, un processus simplifié est en place. Une seule demande suffira pour toutes les propriétés enregistrées sous le même nom, simplifiant considérablement le processus de soumission. Il convient également de noter que si le demandeur a déjà obtenu des documents de permis pour d'autres propriétés dans le même bâtiment, ces informations doivent être divulguées dans la demande actuelle.
b. Exigences de la propriété
L'article 9 du règlement énonce également les exigences minimales pour les propriétés qui seront louées à court terme. Ces exigences minimales peuvent être résumées comme suit :
- Au moins une chambre, toilettes-salle de bains, coin salon et agencement cuisine.
- Eau froide et chaude dans le logement, lits dans les chambres, un oreiller par personne, une taie d'oreiller, un drap, selon les conditions climatiques, une couverture ou un édredon, une serviette de visage et de bain par personne dans la salle de bain.
- Extincteurs chimiques et détecteurs de fumée contre l'incendie dans toutes les sections sauf la salle de bains-WC à division fixe, et un croquis montrant l'emplacement de l'échelle de secours derrière les portes.
- L'ameublement, la décoration, les équipements et les appareils utilisés dans le logement doivent être conformes aux normes, propres, bien entretenus et en état de fonctionnement.
- La capacité du logement ; chaque chambre est calculée pour accueillir deux personnes, avec une capacité maximale de deux personnes supplémentaires, hors nombre de chambres. Même s'il y a plus de pièces répondant à ces conditions, le nombre maximum de personnes pouvant séjourner dans le même logement est de douze, à l'exclusion des enfants de moins de trois ans. Il ne peut accueillir plus d'utilisateurs que la capacité d'accueil spécifiée.
c. L'inspection de ces propriétés
Après la délivrance d'un permis, une inspection critique est effectuée dans les trente jours suivant la date de délivrance du permis pour garantir que la résidence répond aux normes spécifiées ci-dessus. Si une résidence ne répond pas aux normes minimales requises lors de cette inspection, une amende administrative sera infligée conformément aux stipulations de l'article 4 de la loi. Un délai de quinze jours est alors prévu pour remédier aux manquements constatés. Si ces déficiences ne sont pas corrigées par une inspection ultérieure après cette période, l'autorisation est susceptible d'être révoquée dans les conditions décrites à l'article 5.
Le maintien des normes et des qualités fondamentales pour la délivrance du permis est également obligatoire. Après la délivrance d'une licence, les inspections visant à garantir la conformité continue sont effectuées par le personnel désigné par la Direction provinciale ou, si nécessaire, par d'autres membres du personnel nommés par le gouvernorat. Ces inspections, qui doivent avoir lieu au moins tous les deux ans après la délivrance du permis, sont cruciales pour le respect continu des exigences réglementaires. Les recommandations détaillées dans le rapport d’inspection doivent être mises en œuvre selon les directives du gouvernorat.
Ce processus systématique d'inspection après la délivrance du permis met en évidence l'accent réglementaire mis sur le maintien des conditions initialement remplies pour l'approbation du permis. Des cadres juridiques et administratifs sont en place pour soutenir la conformité, garantissant que les résidences restent conformes aux normes établies et évitant les répercussions potentielles.
III. Exonérations pour les annonces Airbnb de résidences de luxe
Dans le cadre réglementaire, une distinction est faite pour les résidences de luxe, qui se caractérisent par un ensemble de prestations et de services de haute qualité. La définition d'une résidence de luxe, telle que définie dans le règlement, fait référence aux critères énoncés dans le Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (règlement sur la construction des zones planifiées). Ces résidences sont conçues pour répondre au moins aux conditions minimales de résidence et se distinguent par l'inclusion de services tels que l'accueil, la sécurité, le ménage quotidien, les services de santé, le nettoyage à sec, la blanchisserie, le transport, la restauration, les services de shopping, ainsi que des commodités comme des salles de sport. et les piscines. De telles résidences comprennent plusieurs sections indépendantes au sein de leur structure.
L'article 5 du règlement introduit des exemptions spécifiques pour les résidences de luxe et les maisons individuelles concernant le processus de demande. Notamment, l'exigence d'une décision unanime des copropriétaires, telle qu'elle est exigée à la fois par le règlement et la loi, et la condition de vingt-cinq pour cent mentionnée au quatrième alinéa de l'article 3 sont supprimées pour ces types de résidences. Par ailleurs, le Règlement permet la délivrance de documents distincts à la société de gestion et à une ou plusieurs sociétés de commercialisation au sein d'une même résidence de luxe.
Cette exemption est essentielle, en particulier pour les résidences de luxe situées dans des immeubles de grande hauteur, où il est extrêmement difficile d'obtenir une décision unanime parmi un grand nombre de propriétaires de copropriétés. La flexibilité offerte par cette exemption facilite un processus plus simple pour obtenir les permis nécessaires pour les résidences de luxe, reconnaissant la structure unique et la dynamique opérationnelle de ces propriétés. Cette approche nuancée garantit que les résidences de luxe peuvent se conformer aux exigences réglementaires tout en s'adaptant à leurs particularités et aux divers besoins de leurs résidents.
IV. Conclusion
Les récentes mises à jour réglementaires en Turquie représentent une avancée significative dans la formalisation et la rationalisation du processus de location à court terme, y compris les annonces Airbnb de résidences de luxe. En abordant les défis pratiques auxquels les propriétaires fonciers étaient confrontés dans le cadre initial, en particulier l'exigence du consentement unanime des propriétaires de copropriétés, le gouvernement a fait preuve de réactivité aux réalités du marché immobilier moderne. L'introduction d'exemptions pour les résidences de luxe reconnaît les défis uniques et la dynamique opérationnelle de ces propriétés, offrant une voie à suivre qui équilibre la surveillance réglementaire et l'aspect pratique.
Les procédures détaillées pour les demandes de licence, les exigences en matière de propriété et l'approche structurée des inspections de propriété garantissent un niveau standardisé de qualité et de sécurité pour les locations à court terme. Cela profite non seulement aux propriétaires en fournissant des directives claires de conformité, mais améliore également l'expérience et la sécurité des touristes et des locataires.
Par ailleurs, l’exemption des résidences de luxe de l’exigence de décision unanime constitue un changement crucial. Il simplifie le processus de licence pour un segment important du marché qui était auparavant confronté à des barrières insurmontables, revitalisant ainsi potentiellement l'écosystème de location à court terme au sein de ces propriétés haut de gamme.
