在最近影响土耳其豪华住宅短期租赁和 Airbnb 房源的监管动态中，政府发布了一项二级法规，完善了管理短期住宅租赁和许可证申请程序的立法框架。这是去年出台的法律的次要规定（我们之前的文章中广泛介绍过） 刊文）要求希望租赁其财产少于 100 天的业主必须获得许可证，但须获得公寓大楼内所有业主的一致同意。
获得所有公寓业主一致同意的要求给业主带来了重大的运营挑战，特别是对于位于大都市地区、且受公寓法约束的多个业主的公寓中的 Airbnb 房源。对于位于新建高层建筑中、以提供全套服务设施的豪华住宅销售的住宅单元来说，这个问题更加严重。为了解决这些问题， 旅游住宅租赁活动组织规定 《条例》引入了一定的豁免，并进一步明确了许可证的申请程序。
I. 短期租赁和 Airbnb 的许可要求
正如我们之前详细回顾的 刊文该法规定，所有住宅单元的短期租赁（租赁期限不超过 100 天），包括独立别墅和公寓大楼内的公寓，均须事先获得政府批准和许可。尽管这些许可证申请有多项标准，但最重要的一个是公寓大楼内所有业主的一致同意（这不适用于独立私人别墅）。该法还规定，在未经适当许可和批准的情况下签署短期租赁协议或以其他方式短期租赁住宅单位的行为将处以巨额罚款。
Airbnb 可能会面临巨额罚款，而且需要得到公寓内所有业主的一致同意，这意味着大都市地区的大多数 Airbnb 出租房屋都必须被摘牌，因为几乎不可能获得所有业主的一致同意。拥有多个独立单元的公寓（公寓）的业主。
对于作为豪华住宅和公寓销售的新建高层住宅楼来说，这尤其成问题。虽然该法确实在第 3/10 条中包含了针对豪华住宅的具体规定，但仅指出许可证 五月 对于豪华住宅，无需一致决定即可颁发。换句话说，虽然该法确实包含了豪华住宅豁免的可能性，但它并没有保证这一点。
二.二级法规明确了申请程序
为了解决这些问题，明确豪华住宅Airbnb房源的现状，《条例》出台并于1年2024月XNUMX日生效。《条例》详细规定了申请程序，进一步明确了豪华住宅（即高质量住宅）的定义。居住地）并为其申请流程规定了明确的豁免。
a. 牌照申请程序
《条例》第五条详细规定了如何申请许可证以及获得短期租赁许可证所需的文件。根据该条例，所有与此许可证相关的申请必须通过电子政务（电子政务） 平台。这个要求至关重要；任何未通过此数字渠道提交的申请将不会得到处理，并将立即返回给申请人，从而可能会延迟流程。
如果相关财产享有特定权利，例如用益权或地上权，则法律和法规规定申请必须由这些权利的持有人而不是财产所有者提交。
对于在同一栋大楼内拥有多个房产的客户，我们采用简化的流程。一个申请足以注册所有以同一名称注册的财产，从而大大简化了提交过程。还应该注意的是，如果申请人之前已获得同一建筑物内其他房产的许可文件，则必须在当前申请中披露该信息。
b. 物业要求
《条例》第九条还规定了短期租赁房产的最低要求。这些最低要求可概括如下：
- 至少一间卧室、卫生间、起居区和厨房布局。
- 住宅内提供冷热水、卧室内有床位、每人一个枕头、枕套、床单（视气候条件而定）、浴室内每人一张毯子或被子、一张脸和浴巾。
- 除固定分区的卫生间外，所有区域均配备化学灭火器和烟雾探测器，并绘制了显示门后逃生梯位置的草图。
- 住宅内使用的家具、装饰、设备和装置应符合标准、清洁、维护良好且处于工作状态。
- 住宅的容量；每间卧室按计算可容纳两人，最多可容纳另外两人，不包括卧室数量。即使有更多的房间符合这些条件，同一间住宅最多可入住十二人，不包括三岁以下的儿童。不能容纳超过规定的居住容量的用户。
c. 物业检查
许可证颁发后，将在许可证颁发之日起三十天内进行严格检查，以确保住宅符合上述指定标准。检查中住宅未达到最低标准的，依照本法第四条的规定给予行政罚款。然后提供十五天的期限来纠正已发现的缺陷。如果在此期限后的后续检查中这些缺陷仍未得到解决，则根据第 4 条规定的条件，许可证将被撤销。
维持许可证颁发的基础标准和质量也是强制性的。颁发许可证后，由省局指定的人员或必要时由省任命的其他工作人员进行检查，以确保持续合规。这些检查将在许可证颁发后至少每两年进行一次，对于持续遵守监管要求至关重要。检查报告中详细提出的建议将按照省政府的指示予以实施。
这种许可证颁发后检查的系统流程凸显了监管重点是维持许可证批准最初满足的条件。已制定法律和行政框架来支持合规性，确保住宅符合既定标准并避免潜在的影响。
三．豪华住宅 Airbnb 房源的豁免
在监管框架内，豪华住宅有所区别，其特点是一系列高品质的功能和服务。该法规中概述的豪华住宅的定义参考了 Planlı Alanlar ïmar Yönetmeliği（规划区域建设法规）中规定的标准。这些住宅的设计至少满足最低居住条件，其特点是提供接待、保安、日常清洁、保健服务、干洗、洗衣、交通、餐饮、购物服务以及健身房等设施和游泳池。此类住宅在其结构内包含多个独立部分。
《条例》第五条对豪华住宅和独立住宅的申请程序提出了具体豁免。值得注意的是，对于此类住宅，《条例》和《法律》规定的公寓业主一致决定的要求以及第三条第四款提到的百分之二十五的条件均被豁免。此外，该条例允许向同一豪华住宅内的管理公司和一个或多个营销公司签发单独的文件。
这项豁免至关重要，特别是对于高层建筑中的豪华住宅来说，在大量公寓业主中达成一致决定非常具有挑战性。这项豁免提供的灵活性有助于更直接地获得豪华住宅所需的许可证，同时承认此类房产的独特结构和运营动态。这种细致入微的方法确保豪华住宅能够符合监管要求，同时满足其独特的特点和居民的多样化需求。
IV。 结论
土耳其最近的监管更新代表着在规范和简化短期租赁流程（包括豪华住宅的 Airbnb 房源）方面向前迈出了重要一步。通过解决业主在初始框架下面临的实际挑战，特别是公寓业主一致同意的要求，政府表现出了对现代房地产市场现实的反应。对豪华住宅实行豁免承认了这些房产的独特挑战和运营动态，提供了一条平衡监管与实用性的前进道路。
许可证申请、财产要求的详细程序以及财产检查的结构化方法确保了短期租赁的标准化质量和安全水平。这不仅通过提供明确的合规指南使业主受益，而且还增强了游客和租户的体验和安全。
此外，豪华住宅免除一致决定要求是一个关键变化。它简化了之前面临难以克服的障碍的很大一部分市场的许可流程，从而有可能重振这些高端物业内的短期租赁生态系统。
