В рамках недавних нормативных изменений, затрагивающих краткосрочную аренду жилья и размещение на Airbnb роскошных квартир в Турции, правительство издало вторичное постановление, которое уточняет законодательную базу, регулирующую краткосрочную аренду жилья и процедуры подачи заявок на получение лицензии. Это вторичное регулирование Закона, введенное в прошлом году (подробно рассмотренное в наших предыдущих гайд), который требует от владельцев, желающих сдать свою недвижимость в аренду на срок менее 100 дней, получения лицензии при условии единогласного согласия всех владельцев жилого комплекса.
Требование получить единогласное согласие всех владельцев кондоминиумов создало серьезные операционные проблемы для владельцев недвижимости, особенно для объявлений Airbnb в городских районах, расположенных в квартирах с несколькими владельцами, подпадающими под действие закона о кондоминиумах. Это еще более проблематично для жилых единиц, расположенных в недавно построенных высотных зданиях, которые продаются как роскошные резиденции с полным спектром услуг. Для устранения этих проблем компания Положение об организации деятельности по аренде жилых помещений в туристических целях (Положение) введены некоторые исключения и дополнительно уточнены процедуры подачи заявок на получение лицензий.
I. Лицензионные требования для краткосрочной аренды и Airbnb
Как подробно рассмотрено в нашем предыдущем гайдЗакон устанавливает, что вся краткосрочная аренда (аренда до 100 дней) жилых помещений, включая отдельные виллы и квартиры в жилых комплексах, подлежит предварительному одобрению и лицензированию со стороны правительства. Хотя для подачи заявок на получение лицензии установлено несколько критериев, наиболее важным из них является единогласное согласие всех владельцев жилого комплекса (это не относится к отдельным частным виллам). Закон также предусматривает крупные денежные штрафы за заключение договоров краткосрочной аренды или иную краткосрочную аренду жилого помещения без соответствующих лицензий и согласований.
Возможность получения крупных денежных штрафов в сочетании с требованием единогласного согласия всех владельцев квартиры означала, что большинство объектов аренды Airbnb в мегаполисах придется исключить из списка, поскольку будет практически невозможно получить единогласное согласие всех владельцев квартиры. собственники квартир (кондоминиумов) с несколькими независимыми единицами.
Это было особенно проблематично для недавно построенных высотных жилых зданий, которые продавались как роскошные резиденции и квартиры. Хотя Закон и включил в статью 3/10 конкретное положение о роскошных резиденциях, в нем лишь отмечено, что разрешение май выдаваться без необходимости единогласного решения для роскошных резиденций. Другими словами, хотя Закон и включал возможность освобождения от налога роскошных жилых домов, он не гарантировал этого.
II. Вторичный регламент разъясняет процедуры подачи заявок
Для решения этих проблем и уточнения статуса списков роскошных резиденций Airbnb было введено Положение, которое вступило в силу 1 января 2024 года. Положение подробно определяет процедуры подачи заявок, дополнительно разъясняет определение роскошной резиденции (отмеченной как высококачественная место жительства) и устанавливает четкие исключения для процессов подачи заявлений.
a. Процедуры подачи заявки на лицензию
Статья 5 Положения подробно описывает порядок подачи заявок на получение лицензии и документы, необходимые для получения лицензии на краткосрочную аренду. Согласно Постановлению, все заявки, связанные с этим разрешением, должны подаваться через электронное правительство (Электронное правительство) Платформа. Это требование имеет решающее значение; любая заявка, не поданная через этот цифровой канал, не будет обработана и будет незамедлительно возвращена заявителю, что потенциально может задержать процесс.
Если на рассматриваемое имущество распространяются особые права, такие как узуфрукт или право застройки, Закон и постановления предписывают, чтобы заявление было подано обладателем этих прав, а не владельцем недвижимости.
Для клиентов, имеющих несколько объектов недвижимости в одном здании, предусмотрен упрощенный процесс. Одной заявки будет достаточно для всех объектов недвижимости, зарегистрированных под одним и тем же именем, что значительно упростит процесс подачи. Следует также отметить, что если заявитель ранее получал разрешительные документы на другие объекты недвижимости в том же здании, эта информация должна быть раскрыта в текущем заявлении.
b. Требования к собственности
Статья 9 Положения также устанавливает минимальные требования к объектам недвижимости, которые будут сдаваться в краткосрочную аренду. Эти минимальные требования можно резюмировать следующим образом:
- Минимум одна спальня, туалет-ванная, гостиная и кухня.
- Холодная и горячая вода в доме, кровати в спальнях, в ванной комнате по одной подушке на человека, наволочке, простыне, в зависимости от климатических условий, одеялу или одеялу, одному лицу и банному полотенцу на человека.
- Химические огнетушители и детекторы дыма против возгорания во всех помещениях, кроме ванной-туалета с фиксированным перегородкой и эскиза расположения эвакуационной лестницы за дверями.
- Мебель, отделка, оборудование и устройства, используемые в жилом помещении, должны быть соответствующими нормам, чистыми, ухоженными и находиться в рабочем состоянии.
- Вместимость жилого помещения; каждая спальня рассчитана на размещение двух человек, с максимальной вместимостью двух дополнительных человек, не считая количества спален. Даже если комнат, отвечающих этим условиям, больше, максимальное количество человек, которые могут проживать в одном жилище, составляет двенадцать, не считая детей до трех лет. Не может быть размещено больше пользователей, чем указанная жилая вместимость.
c. Осмотр собственности
После выдачи разрешения в течение тридцати дней с даты выдачи разрешения проводится критическая проверка, чтобы убедиться, что место проживания соответствует указанным выше стандартам. Если жилое помещение не соответствует минимальным необходимым стандартам в ходе этой проверки, будет наложен административный штраф в соответствии с положениями статьи 4 Закона. Затем предоставляется пятнадцатидневный срок для устранения выявленных недостатков. Если эти недостатки не будут устранены в ходе последующей проверки по истечении этого периода, разрешение подлежит аннулированию на условиях, изложенных в Статье 5.
Соблюдение стандартов и качеств, лежащих в основе выдачи разрешения, также является обязательным. После выдачи лицензии проверки на предмет обеспечения постоянного соблюдения требований проводятся персоналом, назначенным провинциальным управлением, или, при необходимости, другим персоналом, назначенным провинциальным управлением. Эти проверки, которые будут проводиться не реже одного раза в два года после выдачи разрешения, имеют решающее значение для постоянного соблюдения нормативных требований. Рекомендации, изложенные в отчете об инспекции, должны выполняться в соответствии с указаниями провинции.
Этот систематический процесс проверок после выдачи разрешений подчеркивает, что нормативные органы уделяют особое внимание соблюдению условий, первоначально выполненных для утверждения разрешения. Существуют правовые и административные рамки для поддержки соблюдения требований, гарантирующие, что жилые помещения остаются в соответствии с установленными стандартами и избегают потенциальных последствий.
III. Исключения для списков роскошных резиденций на Airbnb
В нормативной базе выделяются элитные резиденции, которые характеризуются набором качественных характеристик и услуг. Определение роскошного жилого дома, изложенное в Постановлении, ссылается на критерии, изложенные в Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Правила строительства планируемых территорий). Эти резиденции спроектированы с учетом как минимум минимальных жилищных условий и отличаются включением таких услуг, как прием, охрана, ежедневная уборка, медицинские услуги, химчистка, прачечная, транспорт, питание, услуги по покупкам, а также такие удобства, как спортивные залы. и бассейны. Такие резиденции включают в себя несколько независимых секций.
Статья 5 Регламента вводит конкретные исключения для роскошных резиденций и отдельных домов в отношении процесса подачи заявления. Примечательно, что требование единогласного решения владельцев кондоминиумов, предусмотренное как Постановлением, так и Законом, а также условие двадцати пяти процентов, упомянутое в четвертом параграфе статьи 3, отменяются для этих типов жилых помещений. Кроме того, Положение разрешает выдачу отдельных документов управляющей компании и одной или нескольким маркетинговым компаниям в пределах одной элитной резиденции.
Это освобождение имеет решающее значение, особенно для роскошных резиденций, расположенных в высотных зданиях, где достижение единогласного решения среди большого количества владельцев кондоминиумов чрезвычайно сложно. Гибкость, обеспечиваемая этим освобождением, облегчает процесс получения необходимых разрешений для роскошных резиденций, признавая уникальную структуру и операционную динамику такой недвижимости. Такой детальный подход гарантирует, что роскошные резиденции смогут соответствовать нормативным требованиям, учитывая при этом свои отличительные особенности и разнообразные потребности своих жильцов.
IV. Заключение
Недавние нормативные изменения в Турции представляют собой значительный шаг вперед в формализации и оптимизации процесса краткосрочной аренды, включая размещение роскошных резиденций на Airbnb. Решая практические проблемы, с которыми столкнулись владельцы недвижимости в рамках первоначальных рамок, в частности требование единогласного согласия среди владельцев кондоминиумов, правительство продемонстрировало отзывчивость к реалиям современного рынка недвижимости. Введение исключений для роскошных резиденций признает уникальные проблемы и операционную динамику этих объектов, предлагая путь вперед, который балансирует нормативный надзор с практичностью.
Подробные процедуры подачи заявок на получение лицензии, требования к недвижимости и структурированный подход к проверке недвижимости обеспечивают стандартизированный уровень качества и безопасности при краткосрочной аренде. Это не только приносит пользу владельцам недвижимости, предоставляя четкие инструкции по соблюдению требований, но также повышает качество обслуживания и безопасность туристов и арендаторов.
Кроме того, освобождение роскошных резиденций от требования единогласного решения является ключевым изменением. Это упрощает процесс лицензирования для значительного сегмента рынка, который ранее сталкивался с непреодолимыми барьерами, тем самым потенциально оживляя экосистему краткосрочной аренды в этих элитных объектах недвижимости.
